Ters evler realite TV'de her zaman çok havalı görünür ve 60 dakikalık bölümlere sıkıştırılmış bu şovların bu gayrimenkul yatırım trendinin popülaritesine katkıda bulunduğuna şüphe yoktur. Gerçekte, sıkıntılı mülkleri çevirmek canlandırıcı olabilir, ancak aynı zamanda finansal bir felakete de neden olabilir.
Peki, küresel bir salgın, ev değiştirme işine girmeyi düşünmek için doğru zaman mı? Yoksa bu yapabileceğiniz en kötü hata mı?
Ana Sayfa Çevirme Oranları Düştü
ATTOM Data Solutions tarafından hazırlanan yeni bir rapora göre, hangi istatistiklere baktığınıza bağlı olarak, ev saygısızlığı hem yükseliyor hem de düşüyor. Örneğin, 2022-2023'nin sadece üçüncü çeyreğinde (verinin yayınlandığı tarihte mevcut olduğu son çeyrek), 57.155 müstakil ev ve apartman dairesi ters çevrildi. Rapora göre bu, o çeyrekteki tüm ev satışlarının yüzde 5,1'ine tekabül ediyor.
2020'nin ikinci çeyreğinde satışların tüm ev satışlarının yüzde 5,7'sini oluşturduğunu düşünene kadar bu çok fazla saygısızlık. Ve 2022-2023'un üçüncü çeyreğinde, taklalar tüm ev satışlarının yüzde 5,5'iydi.
Bu, ev satış oranlarının düştüğü anlamına geliyor ve rapora göre, bu eğilim yerel pazarların yüzde 90'ından fazlasında (159 metropol alandan 148'i) tutarlı.
Üç aylık en büyük düşüşler aşağıdaki metropol alanlarında gerçekleşti:
- Killen, Teksas (yüzde -44,5)
- Savannah, Ga. (-yüzde 43)
- York, Penn. (-yüzde 42)
- Greeley, Colo. (yüzde -41,5)
- Springfield, Mass. (yüzde -39,8)
Yüzde 39,1 ile 37 arasında değişen üç aylık düşüşleri olan diğer şehirler arasında Raleigh, N.C.; Atlanta; Kansas Şehri, Mo.; San Diego; ve Rochester, N.Y.
Bununla birlikte, bazı bölgelerde ev çevirme oranlarında bir artış görüldü. En büyük artışlar aşağıdaki alanlarda gerçekleşti:
- Davenport, Iowa (yüzde +18,5)
- Hilton Head, SC (yüzde +16,8)
- Scranton, Penn. (yüzde +12.2)
- Amarillo, Teksas (+10.9 yüzde)
- Kalamazoo, Michigan (+ yüzde 7,7)
House Flipping Returns Yükselişte
Rapora göre, çevirme oranı düşerken, karlar aslında yüksekti. 2022-2023'nin üçüncü çeyreğinde, ters çevrilmiş evler, 2022-2023'nin ikinci çeyreğinde 69.000 $ ve 2022-2023'un üçüncü çeyreğinde 61.800 $'a kıyasla 73.766 $ brüt karla satıldı. Bu, 2022-2023'in ilk çeyreğinden bu yana en yüksek yatırım getirisi, bu da yüzde 48'lik bir yatırım getirisi gördü.
Bu kar marjları, analiz edilen 159 metropol alanının 104'ünde tutarlıydı. En büyük kar marjları aşağıdaki alanlardaydı:
- Brownsville, Teksas (yüzde 182.9)
- Austin, Teksas (yüzde 176.4)
- Waco, Teksas (yüzde 157,4)
- Springfield, Pazartesi (yüzde 145,3)
- Savannah, ABD (yüzde 143.6)
Yüzde 74 ile yüzde 54 arasında değişen büyük yıllık kar marjı artışlarına sahip diğer şehirler arasında Raleigh, N.C.; Anka kuşu; Kansas Şehri, Mo.; ve Las Vegas'ta.
Bununla birlikte, bazı bölgelerde eve dönüşen yatırım getirilerinde düşüşler görüldü. En büyük düşüşler aşağıdaki alanlarda gerçekleşti:
- Corpus Christi, Teksas (yüzde 77)
- Hilton Head, SC (yüzde 72,9)
- Boulder, Colo. (yüzde 69,1)
- Wilmington, Kuzey Carolina (yüzde 58,9)
- South Bend, Ind. (yüzde 54,1)
Ortalama Çevirme Süresi Artıyor
Rapor ayrıca pandemi sırasında evleri çevirmenin daha uzun sürdüğünü ortaya koyuyor. 2022-2023 yılının üçüncü çeyreğinde, işlemlerin ortalama tamamlanma süresi 192 gündü. 2022-2023'nin ikinci çeyreğinde ortalama süre 184 gün, 2022-2023'un üçüncü çeyreğinde ise sadece 184 gündü.
Aslında, 192 günlük 2022-2023 üçüncü çeyrek ortalaması, 17 yılın en uzun ortalama süresiydi (2003'ün üçüncü çeyreğinden beri).
Neden Oyuna Girmelisiniz?
Pekala, bu, ayak parmaklarınızı ev saygısız pazarına sokmak için iyi bir zaman mı? Fla. Jacksonville'deki Henry Buys Homes'un sahibi Henry Angeli III, evleri çevirmek için harika bir zaman olduğuna inanıyor. “İpotek faiz oranlarının düşürülmesi sonucunda artan talep nedeniyle rekor düzeyde düşük stok var” diyor. "Özellikle Jacksonville'deki pazarımda, artan satın alma gücünün bir sonucu olarak herkes bu düşük oranlardan yararlanmaya çalışıyor."
Onun coşkusu, işe girmek için şimdi her zamankinden daha iyi bir zaman olduğuna inanan Kentucky'deki We Buy Property'nin kurucusu Luke Smith tarafından paylaşılıyor. Smith ayrıca düşük stok seviyelerine işaret ediyor ve bu da yüksek taleple sonuçlanıyor. Smith, "Bir yenilemeyi tamamlamak için gerekli malzemeler, pandemi nedeniyle tedarik zinciri eksikliklerinden dolayı fiyatlar yükseldiği için daha pahalı, ancak mülk değerleri hızla değer kazanıyor" diye açıklıyor. "Güçlü talep, emlak değerlerinin rekor bir hızda ve daha yüksek fiyat noktalarında ticaret yapmasına neden oldu, bu da ev satışları için harika."
Smith, ev saygısız pazarına girmek için fazla ödemeye karşı uyarıyor. “Ama aksi takdirde, bir projeyi kolayca yönetebilirseniz, öne çıkabilirsiniz.”
Neden Oyuna Girmemelisiniz?
Bununla birlikte, ev çevirme işinde yeni başlayanların başarısı konusunda herkes o kadar iyimser değil. Emlak komisyoncusu ve kostar Ryan Serhant, “Şu anda 'rekor kar' var çünkü COVID-19 nedeniyle ev piyasası patladı ve katlanarak bugünkü evlerin ilk satın alındığı pazarın bulunduğu yeri geçti” diyor. Bravo'da New York'ta Milyon Dolarlık Liste. "Ama bu delta uzun sürmeyecek," diye uyarıyor. "Ev ticareti işinde, para kazandığınızda satın al; evlerin nerede olduğuna göre bugün işe girmeyin satış at-bu geriye giden yol."
Bridgewater, N.J.'deki Halo HomeBuyers'ın yönetici üyesi ve kurucusu Jonathan Faccone, yeni gelenlerle ilgili olarak da dikkatli olduğunu ifade ediyor. "Genel emlak piyasası şu anda iyi olsa ve kar marjları eskisinden daha yüksek olsa da, insanlara şu anda bu işe girmelerini tavsiye etmem." Ve bunun için üç neden sunuyor:
1. Yeni yatırımcılar için iyi fırsatlar bulmak son derece zordur.
“Piyasa, içlerinde doğru kâr marjı olan anlaşmalar arayan birçok deneyimli yatırımcıyla şimdiden doymuş durumda.” Faccone, aynı ev için daha fazla ödemeye istekli olmadıkça, yepyeni yatırımcıların rekabet etmesinin inanılmaz derecede zor olduğunu söylüyor. "Bir projeye girmek için fazla ödeme yapmanız gerekiyorsa, her şey söylenip yapıldığında daha fazla para kaybetme riskini üstlenirsiniz."
2. Pandemi, mülkleri yenilemeyi daha da zorlaştırıyor.
Faccone, kâr elde etmek için amacın her zaman mümkün olan en kısa zaman diliminde projeye girip çıkmak olduğunu söylüyor. "Bu, yenileme çalışmaları için fazla harcama yapmak veya öngörülen satış fiyatınıza ulaşamamak gibi diğer riskleri azaltırken kar potansiyelinizi en üst düzeye çıkarmanızı sağlayacaktır." Ancak, ilçeler yavaş bir tempoda (ve genellikle daha az personelle) faaliyet gösterdiğinden, teftişlerin, inşaat izinlerinin vb. tamamlanmasının daha uzun sürdüğünü söylüyor. "Bu bir sorun çünkü proje süreleri arttıkça taşıma maliyetleri artacak ve bu da karı azaltacaktır." Daha da tehlikeli olanın, piyasanın değişebileceğini söylüyor ve bu, siz bir proje yürütürken gerçekleşirse, felaket olabilir.
3. Pandemi nedeniyle iyi bir anlaşmayı analiz etmek zorlaştı.
"Evleri başarılı bir şekilde çevirmenin anahtarı, bir evi ne için satabileceğini belirlemek için doğru bir şekilde değerlendirmeyi gerektiren doğru fiyattan satın almaktır." Faccone, mükemmel bir ortamda evin ARV'sini (onarım sonrası değeri) değerlendirmenin zor olduğunu, ancak COVID-19'un fiyatların hızla ayarlanmasına neden olduğunu söylüyor. "Evi piyasaya sürmeye hazır olduğunuzda ARV'nin tam olarak ne olacağını tahmin etmek zorlaşıyor ve hesaplanmış bir yatırım kararından çok bir tahmin oyunu haline geliyor." Atlamadan önce piyasanın istikrara kavuşmasını beklemenizi tavsiye ediyor.