İkinci Dünya Savaşı'ndan bu yana, federal hükümet, GI Bonoları ve düşük faizli finansman yoluyla uygun fiyatlı konutları teşvik etme ve destekleme konusunda elini elinde tutuyor. Bu politikalar ve sübvansiyonlar, geri dönen GI'lerin ve diğer ilk kez ev satın alanların ilk evlerine girmelerine yardımcı olmada çok etkiliydi. Ancak hızlı ekonomik büyüme ve Bebek Patlaması ile birlikte, geleneksel federal sübvansiyonlar tek başına büyüyen karşılanabilirlik açığına ayak uyduramadı. Ailelerin yaşamak için güvenli ve nezih yerlere ihtiyacı vardır. Topluluklar, tüm fiyat seviyelerinde yeterli konut arzına ihtiyaç duyar ve işletmeler, işgücü için uygun fiyatlı konutlara ihtiyaç duyar.
Satın Alınabilir
Federal hükümet, konut satın alınabilirliğini, hane gelirinin yüzde 30'unu aşmayan konut maliyetleri olarak tanımlar. Konut maliyetleri, kira veya anapara, faiz, vergi ve sigorta toplamı (PITI) olarak tanımlanmaktadır. 2002 medyan gelirini 43.318 $ (ABD Nüfus Sayımı) yaptığınızı varsayarsak, konut maliyetlerine ayda 1.083 $ 'dan fazla harcamazsınız. Şimdi, 2002 medyan fiyatı olan 158.300$'dan (Ulusal Emlakçılar Birliği) bir ev satın aldığınızı varsayarsak, o evi satın almak için 28.890$'lık bir ön ödeme yapmanız ve yine de "uygun fiyatlı" tanımını karşılamanız gerekir. ” Elbette, ipotek oranı, kredinin vadesi (uzunluğu), puanlar ve kapanış maliyetleri gibi bu anlaşmayı etkileyen başka faktörler de var. Bu faktörlerden herhangi birini değiştirin ve peşinatınız veya aylık ödemeleriniz artabilir veya azalabilir. Ve puanları ve kapanış maliyetlerini hesaba kattığınızda, kapanışta toplam nakit harcamanız 33.000 doların üzerinde olur! Devlet tanımına göre, bu eve sahip olmak uygun maliyetli olabilir, ancak bu kadar nakit ön plandayken satın almanız sizin için uygun olur mu?
Uygun Fiyatlı
Satın alınabilirlikte önemli bir faktör, konut üretme maliyetidir. İnşaatçı gruplar genellikle - ve hükümet istatistikleri bu iddiaları destekler - konut inşasının geleneksel olarak ülkeyi durgunluktan çıkardığını iddia eder. Ev inşa etmenin sadece ticarete değil, aynı zamanda imalata, profesyonel hizmetlere ve hatta ulaşıma da fayda sağladığını düşündüğünüzde şaşılacak bir şey yok. Ancak yeni konut talebi, işgücü ve malzeme sıkıntısına neden olabilir. Hava durumu veya izin sorunlarından kaynaklanan gecikmeler de maliyetlere eklenir ve bu maliyetler alıcıya yansıtılır. Yeni ev inşaatçıları tipik olarak yüzde 5 ila yüzde 10 gibi oldukça dar net kar marjlarıyla çalışırlar, bu nedenle maliyetlerdeki küçük bir artış bile bir inşaatçının kârını önemli ölçüde azaltabilir ve alıcıların konut maliyetlerini artırabilir.
Deneyimli bir inşaatçı, dikkatli tasarım ve malzeme seçimi yoluyla ev alıcısının maliyetleri düşürmesine yardımcı olabilir. Bu sürece "değer mühendisliği" denir ve bir alıcı olarak, onu tamamen anlayan bir inşaatçı bulmak sizin yararınızadır. Ancak inşaat endüstrisi malzeme ve yöntemlerdeki yeniliklerden kesinlikle faydalanırken, bağımsız inşaatçı genellikle genel konut satın alınabilirliği üzerinde fazla bir etkiye sahip değildir. Bunu şu şekilde düşünün: Özünde 750.000 dolarlık bir malikane, 125.000 dolarlık üç yatak odalı bir çiftlikle temelde aynı malzemelerle inşa edilmiştir. Şişirilmiş fiyat etiketini oluşturan sadece kaplamalar değildir.
Konut Maliyetlerini Düşürmek
Satın alınabilirliği sağlamanın en önemli yollarından biri konut yoğunluğunu artırmaktır. Federal, eyalet ve yerel düzeylerdeki arazi kullanım düzenlemeleri, konut satın alınabilirliği üzerinde muazzam bir etkiye sahip olabilir. Örneğin, sulak alan düzenlemeleri, büyük arazileri konut piyasasından alarak arzı azaltır. Her müstakil ev için beş dönümlük araziler gerektiren yerel imar kuralları da arazi arzına baskı yapıyor. Site planlaması ve izinleri, yollar, elektrik, kanalizasyon ve su dahil olmak üzere herhangi bir arazi parselini geliştirmenin belirli sabit maliyetleri vardır. Tüm bu giderler, parsel üzerine yapılan konutun satış fiyatına dahil edilmelidir. İmar veya diğer düzenlemeler parseli bir evin inşasıyla sınırlandırırsa, tüm bu geliştirme maliyetlerinin o tek ev tarafından karşılanması gerekecek ve bu da fiyatın yükselmesine neden olacaktır. İmar düzenlemeleri daha yüksek konut yoğunluğuna (parsel başına daha fazla konut) izin veriyorsa, inşaatçı arazi geliştirme maliyetlerini tüm konut birimlerine yayabilir, böylece aynı evin inşa edilmesi ve satın alınması aslında daha az maliyetli olacaktır.
Karşılanabilirlik için Konut Politikası
Yerel yönetimler genellikle uygun fiyatlı konut sıkıntısı toplumun canlılığına zarar vermeye başladığında devreye girer. Ülkenin birçok bölgesinde polis, itfaiyeciler, sağlık çalışanları ve öğretmenler gibi asli çalışanlar çalıştıkları topluluklarda yaşamayı göze alamazlar. Bazı belediyeler şu anda karşılanabilirlik açığını kapatmak ve işçileri işlerine daha yakın hale getirmek için sübvansiyonlar ve diğer teşvikler sunuyor. Yerel ve eyalet hükümetleri tarafından kullanılan diğer önlemler, konut satın alınabilirliği zorunluluklarını ve kapsayıcı imar düzenlemelerini içerir.
Örneğin Massachusetts'te, 40B Yasası, eyaletteki her belediyenin, konut stokunun en az yüzde 10'unun, alan medyan gelirinin yüzde 80'ini veya daha azını kazanan kişilere karşılanabilir olmasını hedefleyen bir konut politikasına sahip olmasını gerektiren bir eyalet yasasıdır. (BEN MİYİM). Bu tür önlemler, müteahhitlerin mevcut araziyi daha verimli kullanmak için konut yoğunluğunu artırmasını gerektirebilir. Bazı kurallar, geliştiricilerin inşa ettikleri evlerin belirli bir yüzdesini uygun fiyatlı hale getirmelerini gerektirir. 40B Yasası, ülkedeki bu tür ilk tüzüklerden biriydi ve bu satın alınabilirlik düzeyini karşılayan yaklaşık 18.000 konut biriminin yaratılmasından kısmen sorumluydu. Maine de benzer bir yasa izledi. Bugün, ülkenin her bölgesinde, konut satın alınabilirliğini teşvik eden ve/veya zorunlu kılan mevcut veya bekleyen mevzuata sahip, büyüyen bir devlet listesi var.
Ayrıca, özellikle konut satın alınabilirliğini ele alan bir dizi kar amacı gütmeyen kuruluş ve program da vardır. Örneğin, Topluluk arazi tröstleri (CLT'ler), genellikle uzun vadeli satın alınabilirlik için arazi ve konut satın almak için hibe ve bağışlar sağlayan özel, kar amacı gütmeyen kuruluşlardır. Çoğu CLT evleri satar, ancak ev sahibine uzun vadeli arazi kiralamaları yoluyla araziyi “güvende” tutar. Çoğu CLT kiralaması, bir tür öz sermaye sınırlaması gerektirir, böylece ev satıldığında bir sonraki alıcı için uygun fiyatlı kalacaktır. Diğer kuruluşlar arasında Habitat for Humanity, NeighborWorks, devlet konut finansmanı kurumları ve yerel konut yetkilileri bulunmaktadır. Yerel konut yetkilileri tarafından yönetilen nispeten yeni bir federal program, uygun kiracıların bir ev satın almak için Bölüm 8 konut kuponlarını kullanmalarına izin verir. Yerel bankalar ve ipotek kredisi veren kuruluşlar, genellikle ilk kez alıcılar için kredi programları hakkında en son bilgilere sahiptir.
Vaka Çalışması: Topluluk Arazi Tröstleri Konuttan Kurtulur
Yaklaşık 40.000 kişilik bir kasaba olan Burlington şehri, Vermont'un en büyük şehridir. İstikrarlı ekonomisine ve küçük kasaba cazibesine rağmen, Burlington büyük şehir sorunlarından payını alıyor: yüksek kiralar, devamsızlık yapan ev sahipleri, yaşlanan konut stoku ve artan konut maliyetlerinin gerisinde kalan ücretler. 1984'te şehir liderleri ve konut savunucuları, belediye tarafından finanse edilen ilk CLT olan Burlington Community Land Trust'ı (BCLT) kurdular. Bugün 2.500'den fazla üyesiyle ABD'deki en büyük CLT'dir.
Bir CLT, daha büyük topluluğun iyiliği için arazi ve binalar satın alan ve araziyi güven içinde tutan demokratik olarak kontrol edilen bir topluluk örgütüdür. Uygun fiyatlı konut açısından bu model, arsa maliyetini konut-maliyet denkleminden çıkararak evi çok daha uygun fiyatlı hale getiriyor. Ek olarak, arazi güveni, ev sahibine uzun vadeli (genellikle 99 yıl), yenilenebilir bir kiralama sağlar. Karşılığında, ev alıcıları, satmaya karar verirlerse ve ne zaman karar verirlerse evin fiyatını sınırlamayı kabul ederler. Çoğu durumda, CLT, evi formüle göre belirlenmiş bir fiyattan geri satın almak için ilk seçeneği alır. Ev sahipleri satıştan daha az öz sermaye elde eder, ancak bu sınırlama evin bir sonraki alıcı için uygun fiyatlı olmasını sağlar.
Ortalama olarak, ilk kez bir BCLT evi, alan medyan gelirinin yüzde 62'sinde insanlar için uygun fiyatlı. Yeniden satışta, ortalama BCLT evi, AMI'nin yüzde 57'sini kazanan kişiler için uygun fiyatlı, ancak satış, sahiplerine 6.000 doların üzerinde net öz sermaye kazancı getiriyor.
Eşitliği sınırlamak 20 yıl önce radikal bir fikir olabilirdi, ancak model ana akım haline geldi. Burlington Community Land Trust 1984'te kurulduğunda sadece bir avuç CLT vardı. Bugün 34 eyalette 160'ın üzerinde ve Kanada ve Birleşik Krallık'ta diğerleri var.