Corpus Christi, Teksas'ta bir emlakçı olan Joseph Cortez'in ev sahibi olmasına yol açan, daha küçük bir ev ödemesi için küçülme girişimi başarısız oldu.
“Eşim ve ben bir ev inşa etmeye başladık çünkü ilk çocuğumuza hamileydik” diye açıklıyor. “Ödememizi düşürmek için mevcut evimizden 300 fit kare daha küçük bir ev inşa ettik. Ancak bu süreçte birkaç hava gecikmesi yaşadık ve inşaat beklenenden uzun sürdü. Karım daha çok hamile kaldı ve o ve evin vadesi aynı zamana denk geldi.”
Cortez'ler yeni doğmuş bir bebekle taşınmayı düşündüklerinde bunaldılar ve yeni evlerini piyasaya sürdüler. Ama satmak umdukları kadar kolay olmadı. Yoğun ilginin ardından teklif gelmeyince çifte birinin bir yıllığına kiralayıp evi satın almasına izin verip vermeyecekleri soruldu. “Aldık” diyor. “Ayda yaklaşık 15 dolar kar elde ediyoruz.”
Koşullar farklı olabilir, ancak hikaye ülke çapındaki ev sahipleri için aynıdır. Piyasa dalgalanmaya devam ederken, satmayı uman bazı kişiler kendilerini isteksiz ev sahiplerine dönüştüğünü görüyor.
Evinizi Kiraya Vermeye Karar Vermek
Evinizi kiralama kararı hem duygusal hem de finansal olarak zor olabilir.
Las Vegas merkezli bir emlak yönetim şirketi olan Advanced Management Group'un başkanı Bret Holmes, şu anda borcunuzdan daha düşük bir fiyata evi satarak alacağınız zararın, onu kiralarken yaşayacağınız herhangi bir kayıptan daha fazla olup olmadığına karar verin. “Bugün satacak olsaydınız, ne tür bir zarara uğrayacağınızı hesaplamalısınız” diyor. “Öyleyse ne kadar kira getirdiğiniz ile ne kadar süreyle kiralamak istediğiniz arasındaki boşlukta ne kadar kaybedeceğinizi düşünün.” Örneğin, her ay 100$'lık bir negatif nakit akışınız varsa, evinizi kiralarsanız ve onu iki yıllığına kiralayacağınızı düşünüyorsanız, bu süre içinde evde 2400$ kaybedersiniz. Bu, zararına satarak kaybedeceğinizden daha fazlaysa, muhtemelen en iyisi bunu bir kenara bırakmaktır, diye açıklıyor Holmes. Aksi takdirde, kiralamanın mantıklı olduğunu söylüyor.
Duygusal olarak, elbette, tamamen başka bir dizi sorun var. Cortez, "Duygusal bağlar yaratıyor ve birinin mülke bir zamanlar mal sahibinin yaptığı kadar büyük özen göstermediğini görmeyi zorlaştırıyor" diyor. Daha iyi bir ev sahibi olmak için geri adım atmalı ve nesnel olarak bakmalısınız.
Yerel Yasalarınızı Bilin
Kiralamaya karar verirseniz yapmanız gereken ilk şey, yerel yasalarınızı araştırmak. Bazı bölgelerde, evinizi kiralamak istiyorsanız işletme ruhsatına sahip olmanız gerekebilir.
Kocasıyla birlikte DC'den Batı Yakası'na taşındığında ev sahibi olan Bronagh Hanley, “Mülkümüzü kiraladığımızda Washington, DC hükümetinden bir işletme ruhsatı almamız gerekiyordu” diye açıklıyor ve çift bunu yapmamaya karar verdi. Uzun zamandır üzerinde çok çalıştıkları evlerini satmak istiyorlar. Ancak Hanley, belgeyi almanın zorluklarını öngörmedi. "Sonsuza kadar sürdü," dedi. "Yapmamızı istedikleri rastgele onarımlar vardı, önemli bir ücret vardı ve eve gelmesi için bir müfettiş ayarlamaları gerekiyordu." Tüm süreç yaklaşık bir ay sürdü ve Hanley, bunun potansiyel ev sahibi/ev sahiplerinin akılda tutulması gereken bir şey olduğunu söylüyor çünkü bu sadece zaman çizelgenizi bozmakla kalmıyor, aynı zamanda duygusal olarak da yorucu.
Fort Collins, CO'daki Aggie Real Estate LLC ve Aggie Commercial LLC'nin başkanı ve yönetici komisyoncusu Braun Mincher, potansiyel ev sahiplerinin de eşit konut fırsatı yasaları konusunda kendilerini eğitmeleri gerektiğini söylüyor. pet, bu oldukça standart bir uygulamadır ve ayrımcılık sayılmaz” diye açıklıyor. “Ancak açıkçası, uygulamalarınızı ırk, cinsiyet, inanç, kültür, din veya bunun gibi herhangi bir şeye dayalı olarak değiştiremezsiniz. Gerçek riskinize dayanmalıdır.”
Doğru Kira Fiyatını Bulmak
Mincher, kiradan ne ücret alacağınıza karar vermenin zor olabileceğini söylüyor, çünkü çoğu zaman bir mülkü kiralayabileceğiniz miktar, mülkü satabilmeniz gereken şeyle gerçekten bağlantılı değil.
Holmes, "Birçok insan için bunu anlamak zor çünkü ipotek ödemesini telafi etmek istiyorlar" diyor.
Ve ne kadar ödeyeceğiniz, bankaya ne kadar ödediğinizi bir şekilde belirleyecek olsa da, benzer evlerin ne için kiralandığı konusunda araştırma yapmanız çok önemlidir, tıpkı satışlar için bir fiyat belirlerken karşılaştırmalı mülklere bakmanız gibi. .
“Elbette, çoğu insanın yaptığı gibi, evde bir ödemeniz varsa, PITI'nize (anapara, faiz, vergiler ve sigorta ödeme maliyetleri) gerçekçi bir şekilde bakmak istersiniz” diyor. “Ama aynı zamanda piyasanın rant açısından ne yapacağını da düşünmek zorundasınız.” Mincher, piyasanın zirvesinde bir şehir evi satın aldıysanız, diğer tüm benzer evler ayda 900 dolara kiralıyorsa muhtemelen 1.200 dolarlık bir ödeme yapmayacağınızı söylüyor.
Dikkate alınması gereken bir diğer faktör de sigortadır. Kiraladığınız bir evde, içeriğini değil, sadece yapısını sigortalamanıza rağmen, sigorta için daha fazla ödeyeceksiniz. Ev sahibinizin sigorta şirketini arayın ve evdeki ikamet durumunuzu değiştirmenizden kaynaklanacak herhangi bir fiyat artışı hakkında onlarla konuşun, böylece bunu bir kiracıdan talep edeceğiniz fiyata hesaplayabilirsiniz.
Granit tezgahlar, muhteşem sert ahşaplar veya tam paslanmaz çelik mutfak için prim ödeyen ev sahipleri için daha kötü haberler var. Bu ekstra özellikler, mutlaka daha yüksek kira fiyatlarına dönüşmez. Mincher, "Bunlar nedeniyle daha az boş yeriniz olabilir, ancak alıcılarla değil kiracılarla konuşuyorsunuz" diye açıklıyor. “Güzel çevre düzenlemeniz umurlarında değil. Bu nedenle, neyin ücretlendirileceğini bulmak bir meydan okumadır. ”
Kiralamayı düşünen ortalama bir ev sahibi bu zorlukla nasıl yüzleşmeli? Holmes, "Gerçekten sadece gazeteleri ve çevrimiçi reklamları kontrol etmeniz ve fiyat aralığınızdaki yaklaşık üç mil yarıçapındaki bir evin ne işe yaradığını anlamanız gerekiyor" diyor. Diğer iyi bilgi kaynakları arasında güvenilir bir komisyoncu veya emlakçı; emlak sektöründeki biriyle iyi bir ilişkiniz varsa, o size faydalı tavsiyelerde bulunabilir.
Doğru Kiracıları Bulmak
Evinizi fiyatlandırdıktan ve potansiyel bir kiracıdan ilgi gördükten sonra, evinizi emanet edeceğiniz kişi veya kişileri kontrol etmek için gerekli özeni göstermek çok önemlidir.
Holmes, "İnsanlar kendi başlarına mevcut bir işverene başvurarak istihdamı doğrulayabilirler" diyor. "Yaptıklarını söyledikleri şeyi yaptıklarından emin olmak için maaş çekleri alın. Ayrıca bir kiralama geçmişi kontrolü yapın. Önceki ev sahiplerini arayın ve ne tür bilgiler alabileceğinizi görün.”
Ayrıca, kiralama tarama sürecinin bir kısmını dışarıdan temin etmeyi düşünün. Holmes, "Bir kişi tam bir tarama yapmak isterse, süreç oldukça yoğun çünkü temelde bir kredi raporlama ajansı oluyorsunuz" diyor. Bu nedenle ev sahipleri, sizin için kiracı tarama sürecini tamamlayan şirketlere bakmayı düşünmeliler, diyor. Kredi kontrolleri, tahliye kontrolleri, sabıka kaydı kontrolleri ve diğer benzer taramaları yapacaklar.
Bir kiracı tarama şirketi, Hanley'nin ilk kiracılarını nasıl bulduğudur. “Kiracıları bulmak için bir kiralama yönetim şirketi tuttuk çünkü kredi ve geçmiş kontrollerini yapacak beceri ve kaynaklara sahiplerdi” diyor. “Onlara hizmetleri için ilk ayın kirasının bir yüzdesini ödedik. En iyi kiracılar olan Wisconsin'li bir muhasebeci çiftle sonumuz geldiğinden, verdiğimiz paraya değdi!”
Ev Sahibi Olmaya Hazır mısınız?
Kiracılarınız yerinde olduğunda, ev sahibi olarak asıl göreviniz mülkün bakımını yapmaktır. Ancak farklı bir şehirde, eyalette ve hatta ülkede yaşıyorsanız, Ağustos ortasında bir boru kırıldığında veya klima kapandığında bununla nasıl başa çıkıyorsunuz?
Holmes, “İnsanlara bir ev garanti programı uygulamalarını tavsiye ediyorum” diyor. “İşler ters gidecek - her zaman yaparlar. Bir ev garanti programı, gerçekleştiğinde büyük bir cepten masrafı önler."
Çoğu ev garanti programının, yılda bir kez ödediğiniz bir prim vardır. Ardından, ev sahibi sigortasının kapsamadığı bir şeyler ters gittiğinde - örneğin akan bir bulaşık makinesi veya soğutmayan bir buzdolabı gibi - ev garanti şirketini ararsınız. Genellikle 50 ila 60 dolar arasında bir "ortak ödeme" ödersiniz ve ev garanti şirketi onarım sekmesinin geri kalanını alır.
Bununla birlikte, ev garantisinin ilk primini ödemek istemiyorsanız, bir tamirci istihdam edin. Cortez, "Konfor alanınızın dışına çıkmak tamircilerden daha pahalıya mal olabilir" diyor. “Bir uzmanı işe almak birçok kez buna değer. Güvenilir, her yönden iyi bir tamirci bulun.”
Para yönetimi
Kiralanan bir mülkü alma ve yönetme süreci acemi ev sahipleri için her şeyi kapsayıcı olsa da, dolar ve sentlerle uğraşmak kritik derecede önemli bir faktördür.
• Sigorta: Mincher, mülkünüzü kiralamak için sigorta şirketinizle konuşun. “Kapsamınızı bir ev sahibi poliçesinden, gerçek yapıyı kapsayacak ancak içeriği kapsayacak bir yatırım amaçlı gayrimenkul poliçesine aktaracaksınız” diyor ve ekliyor: kritik ev sahipleri, kiracılarına, teminatlarının kiracının mülkünü veya sorumluluğunu korumadığını açıkça belirtir. “Kiracıların politikaları çok ucuz” diyor. “Kiracılarımıza hemen hemen onları aldık. Onları neredeyse sigorta ofisine kadar götürüyoruz.”
• Vergiler: Bu, mal sahibi/ev sahipleri için karmaşık olabilir. Önümüzdeki birkaç yıl içinde mülkü satmayı planlıyorsanız, muhtemelen emlak vergilerinizi normalde yaptığınız gibi düşmek istersiniz. Ancak gerçek bir yatırım amaçlı gayrimenkule devrediyorsanız ve bir süreliğine satmayı düşünmüyorsanız, başka vergi avantajları da olabilir. Mincher, kiralık mülkü amortismana tabi tutabileceğinizi söylüyor, ki bu gerçek bir vergi avantajıdır, çünkü ev fiyatları gerçekten takdir edilmelidir. “Bir mülk yatırım amaçlı tutulursa ve kira geliri elde ederseniz, mülkü amortismana tabi tutabilirsiniz” diye açıklıyor. Bir muhasebeciye danışmak en iyisi olsa da, konut mülklerinin 27-1 / 2 yıl boyunca amortismana tabi olduğunu açıklıyor. “Yani, 50 kiralık mülküm olsaydı, her biri için yılda ortalama 10.000 dolar değer kaybederim; Bu, hiçbir zaman çek yazmak zorunda olmadığım vergi kesintilerinde yılda 500.000 dolar demek."
• Mevduat ve kira tahsilatı: Mincher, kiracınızın güvenlik depozitosunu alın ve bunun için ayrı bir banka hesabı açın, diyor. “Hesapta 'güven' hesabı olduğuna dikkat edin, bu da elinizdeki paranın başkasının parası olduğunu gösterir” diyor ve depozito olduğu için kiracının kabul etmesi halinde tamamını veya çoğunu geri alması gerektiğini açıklıyor. onların anlaşması, gerçekten onların para, senin değil. Mincher, kiralık başka bir hesap açmanın da iyi bir fikir olduğunu söylüyor. “Her ayın ilk günü kapımda kiralarını ödemeyi bekleyen 20 kiracım vardı” diyor. “Ama şimdi onlara bir fatura ve depozito dekontu gönderdiğim bir sistem buldum ve evime gelmeye çalışmak yerine her ay bankamın herhangi bir şubesine kiralarını yatırabilirler.” Ayrıca, kiracıların kiralarını her ay hesaplarından çekmeyi seçebilmeleri için otomatik taslak ayarlamayı önerir. “Neredeyse her banka bunu ayarlayabilir” diyor.
• Geri dönen mevduatlar: Mincher, sadece 2.000 dolarlık bir depozito toplayıp ardından kiracı taşındığında yalnızca 1.500 dolarını iade etmeye karar veremezsiniz, diyor Mincher. “Onlara ayrıntılı bir öğe göndermeniz gerekiyor” diyor. Kiracınız taşındığında, ödenmemiş fatura olup olmadığını görmek için kiracınızın hizmet verdiği tüm kamu hizmeti şirketlerini aradığınızdan emin olun. Eğer öyleyse, bunu depozitodan çıkarın, diyor Mincher, yapmanız gereken onarımların ayrıntılı, ayrıntılı bir listesiyle birlikte.
Yasal Konular: Çıkarlarınızı Korumak
Kiracınıza ne kadar güvenirseniz güvenin, asla el sıkışma ve sözlü bir anlaşmaya dayalı iş yapmayın.
Kimseye imzalattırmadan önce belgelerinizi gözden geçirmek için bir emlak avukatıyla randevu almanızı öneren Mincher, "İyi bir kira kontratı almak hem acemi hem de deneyimli ev sahipleri için çok ama çok önemlidir" diyor. Biraz daha pahalıya mal olabilir, ancak kötü giden bir kiralamanın sonuçlarını düşündüğünüzde, ödemeye değer bir bedeldir. Yerel bir emlak avukatı, belediyeden belediyeye değişebilen kira yasalarını bilmelidir. Daha az resmi tavsiye için mülk yönetim şirketleri, bölge konut departmanınız veya yerel emlakçılar kurulunuzla da görüşebilirsiniz.
Mincher, "Bu şekilde, bir kira sözleşmesinin parçası olması gereken herhangi bir form veya ek olup olmadığını öğrenebilirsiniz, çünkü bunları bilmiyorsanız, oldukça vahim sonuçlar olabilir" diyor Mincher, bunu kolejde de ekliyor. Yaşadığı ve mülk kiraladığı Fort Collins kasabasında, ev sahiplerinin de bir doluluk beyan formuna sahip olmaları gerekir. “Bu, birden fazla üniversiteli çocuğu tek bir eve tıkıştıran insanlardan geldi” diyor. “Şimdi kiracılar, şehrin bir evde en fazla üç alakasız kişinin yaşayamayacağına dair bir kuralı olduğunu kabul eden bir form imzalamak zorunda.” Mincher, bu form eksikse ev sahibinin 1.000 dolar para cezasına çarptırılabileceğini söylüyor. bir gün .
Mincher, ağır para cezalarının yanı sıra, bir kiralamayı gerçekten geçerli kılmak için gerekli bazı formlar olduğunu söylüyor. "Örneğin, bir evin 1979'dan önceki bir yapı ruhsatı varsa, kira sözleşmesinin bir parçası olarak EPA kurşun bazlı boya açıklamalarından birine sahip olmanız gerekir, yoksa tamamen geçersiz ," açıklıyor.
Kiracılarınızla en iyisini umarken, Holmes en kötüsüne hazırlanmanın akıllıca olduğunu söylüyor. "Bütün eyalet yasalarının ele alındığından emin olun, böylece birisini tahliye etmek zorunda kalırsanız, yasa sizin tarafınızda olur" diyor ve bir emlak avukatına danışmanın bunu halletmenin en iyi yolu olduğunu da sözlerine ekliyor. “Eğer yapmazsanız ve tahliye davasına giderseniz ve kirada kaçırdığınız bir boşluk varsa, birileri evinizde kira ödemeden yaşayabilir.
Mülkiyet yönetimi
Bir mülk yönetim şirketini işe almak, çok fazla zaman alabilir. Doğru olanı seçerseniz, evinizi kiralamanın baş ağrısı. Yönetim şirketleri, tarama, kira tahsilatı, onarımlar ve diğer günlük ev sahibi yönetimi hususlarının ele alınması karşılığında genellikle her ayın kirasının bir kısmını alacaktır.
Mülk yöneticileri muhtemelen ya aylık kiranın bir yüzdesini alacaklar - yüzde 10 ila 15 arasında herhangi bir yer yaygındır - ya da bazen ilk ayın kirası kadar önceden ücret alacaklardır. Mincher, "Acemi sahipleriniz gittikçe, aylık kiralarının yüzde 10'u muhtemelen bu kuruyemişin büyük bir kısmıdır" diyor. “Söyle onların ödeme (PITI) ayda 950,00 dolar ve (evi) 1,00,00 dolara kiralıyorlar. Kendileri yönetirlerse muhtemelen bu sayıları çalıştırabilirler, ancak karışıma bir mülk yöneticisi koyarlarsa, şimdi sadece 900 dolar kira alıyorlar.
Yönetim şirketleri, kiracı taşınmadan önce kiracı taraması, kredi raporları ve diğer kontrolleri yapacaktır. Ancak doğru şirketi veya kişiyi seçmelisiniz. Holmes, “Satıştan çok yönetime yönelik birini seçin” diyor. “Özellikle, piyasa geri gelene kadar mümkün olduğunca çok parayı telafi etmek istiyorsanız. Ev kiralama tecrübesi olan biri yoksa, kiralama piyasasında olması gerekenden daha uzun süre oturabilir.”