Eviniz için ne kadar ödediğinizi ve yan taraftaki evin ne kadara mal olduğunu biliyorsunuz. Tadilatlara ne koyduğunu biliyorsun. Ancak, eviniz satılıksa, yeniden finanse etmek için piyasadaysanız veya bir ev sermayesi kredi limiti (HELOC) eklemeyi düşünüyorsanız, bir borç verenin ne kadar finanse etmeye istekli olduğunu bilmiyor olabilirsiniz. İşte burada bir ekspertiz devreye girer. Değerleme, boşanma veya mülk anlaşması sırasında mülkü bölmek, ipotek sigortasını kaldırmak için bir evin değerini belirlemek veya vergi amaçları için bir değer belirlemek için de kullanılabilir.
Gayrimenkul işlemlerinde, değerleme uzmanları, bir mülkün serbest piyasada satılacağı en olası fiyat olan adil piyasa değerini belirler. Borç veren daha sonra bu bilgiyi, ister doğrudan satış, ister yeniden finansman veya ev sermayesi olsun, mülke karşı ne kadar borç vereceğini belirlemek için kullanır. Değerleme sürecine aşina değilseniz, profesyonellerin borç verenlerin bir rakama ulaşmasına yardımcı olan sayılara nasıl ulaştığını görmenize yardımcı olur. İşte nasıl çalıştıklarına bir bakış.
Temeller
Hükümet, değerlendirmelerin nasıl yapıldığını kontrol ettiğinden, düzenlemelere boğulmuş durumdalar. Bir ev satarken genel bir kural olarak, değerleme uzmanı borç veren tarafından işe alınır ve borç veren, maliyeti genellikle başvuru ücreti olarak alıcıya iletir. Yeniden finansmanda veya bir ev öz sermayesi alırken, ev sahibi değerlendirme için ödeme yapar.
Bir değerleme uzmanı, bir evin satış fiyatını, aynı bölgede yakın zamanda satılan benzer evlerin fiyatlarıyla karşılaştırır. Bunlara karşılaştırılabilir denir. Belirlenmiş bir kural olmamasına rağmen, bir borç veren bir ipoteği finanse etmeyi kabul ettiğinde, en az üç karşılaştırılabilir görmek ister. Değerleme uzmanları elma-elma karşılaştırması yapmaya çalışır. Örneğin, bir değerleme uzmanı, 1.700 metrekarelik bir çiftliği, iki katı büyüklüğünde iki katlı bir Cape Cod ile karşılaştırmaz.
Bir değerlendirmenin maliyeti bölgeye göre değişir, ancak bir alıcı makul bir şekilde kapanış maliyetlerine 300 ila 500 ABD Doları eklemesini beklemelidir. Yeniden finanse eden veya ikinci bir ipotek ekleyen bir ev sahibinden ücreti önceden ödemesi istenebilir.
Değerleme Tahmini Değer
Bir Omaha değerleme firması olan Realcorp'tan John Bredemeyer, değerlemenin üzerinde anlaşılan satış fiyatının bir analizi değil, mülkün değerine ilişkin bir fikir olduğunu söylüyor. “Fiyat, alıcı ve satıcının üzerinde anlaştığı kısımdır ve piyasa değerinden daha yüksek veya daha düşük olabilir” diyor. Öte yandan, değerleme, mülkün altında alacağı en olası fiyatın bir tahminidir. normal piyasa koşulları ve ev sahibinin teminat olarak ev ile birlikte ne kadar borç alabileceğini belirlemek için kullanılır.
Bir gayrimenkul değerleme uzmanı mülkü inceler, ancak bu adım, bir alıcı tarafından yaptırılan bir ev teftişi ile aynı değildir. Bir müfettiş fiziksel durumuna bakarken bir değerleme uzmanı bir evin değerini tahmin eder. Hem bir değerleme uzmanı hem de müfettiş evin içini kontrol eder, ancak odaların sayısını ve türlerini, kat planını, metrekareyi, yaşı, genel durumu ve listelenen olanakları doğrulamak için bir değerleme uzmanı vardır. Bir değerleme uzmanı, yerleri ve bariz kusurları not ederek odaları ve arsayı ölçebilir. Müfettişler hem büyük hem de küçük sorunlar hakkında rapor verirler. Örneğin, bir değerleme uzmanı, çalıştıklarından emin olmak için elektrik prizlerini kontrol etmezken, bir müfettiş yapacaktır.
Değerleme Çok Düşük - Şimdi Ne?
Ya mülk, umduğunuz miktardan daha azını değerlendirirse? Bredemeyer, ek bilgi sunarak değerlendirmeye itiraz edebileceğinizi söylüyor. Emlak danışmanınızın, sizin lehinize ağırlık veren veya gözden kaçmış olabilecek olanaklara işaret eden bir karşılaştırma paketi hazırlamasını düşünün. Değerlemede bir düzeltme alacağınızın garantisi yok, ancak denemeye değer.
Potansiyel Sorunlardan Uzak Durun
Düşük bir değerlendirme ile vurulmak yerine, satışları rayından çıkaran sorunlardan kaçının. Örneğin, evinizi yeniden şekillendirirken veya bir ek yerleştirirken uygun izinleri alamadıysanız, bir sorununuz olabilir.
Çoğu durumda, izinsiz çalışma, bir evin satışını bir çekiç çivi çakmaktan daha hızlı durdurabilir. Eklemediyseniz, bir eklemeye uygun şekilde izin verilip verilmediğini nasıl anlarsınız? İlçe veya şehir emlak vergi dairenizdeki dosyadaki eskizlere bir göz atın. Ekleme görünmezse, projenin bir izni olmaması ihtimali yüksektir.
Bir iznin olmaması, bir ev satışının gerçekleşmesini mutlaka durdurmasa da, değerlendirmeyi etkileyebilir. İzinlerin eksik olduğu tespit edilirse, Bredemeyer yerel yetkililerle konuşmayı ve olaydan sonra bir izin almayı öneriyor. Size bir cezaya mal olabilir, diyor, ancak çoğu yerde gerileme çizgileri veya imar ile herhangi bir çatışma yoksa bir sorun olmayacak.
Gelecekteki değerlendirme değerinizi düşürmenin bir başka kesin yolu, mahalle için aşırı inşa etmektir. Alt bölümünüzün sokakları mütevazı üç yatak odalı evlerle kaplıysa ve evinize yaptığınız yatırımı ikiye katlarsanız, benzerlerini bulmak imkansız değilse de zor olacaktır. Bloktaki en büyük ve en gösterişli eve sahip olmak, değerlendirme yapıldığında bir anlaşma katili olabilir. Bredemeyer, büyük projelere devam etmeden önce bir değerleme uzmanı ile kontrol etmenizi önerir. “Ön uçta bir değerleme uzmanıyla anlaşın” diyor. “Bu dövüşte bir köpeğiniz olana kadar beklemeyin.”
Bir Değerleme Uzmanından Tavsiye
Washington DC'deki Değerleme Vakfı için araştırma ve teknik konular müdürü John Brenan, her eyaletin kendi lisans gereksinimleri olduğunu söylüyor. Kurumu, değerleme uzmanlarının kurallara uymasını sağlar. Brenan, hem alıcı hem de satıcı "işlemin duygusuna kapılmış durumda" diyor. "Bankanın bağımsız, tarafsız bir analizden değerinin ne olduğunu bilmesi gerekiyor."
Brenan, ev sahiplerine iyileştirmelerin bölgeyle eşleştiğinden emin olmalarını ve yatırımınızın her zaman dolar başına bir değerleme getirisi sağlamayacağını anlamalarını tavsiye ediyor. Brenan, "Maliyet mutlaka değere eşit değildir" diyor.
Ancak, bu iyileştirmelerin evinizi satan şeyin çok iyi olabileceğini de hatırlamakta fayda var.
Nitelikli bir değerleme uzmanına ihtiyacınız varsa, Değerleme Vakfı web sitesinde listelenen kuruluşlara göz atın.