Jean Nayar, Bond New York'ta lisanslı bir emlakçıdır ve dekorasyon ve tasarım üzerine birçok kitabın yazarıdır. Mutlu Ev Projesi (Filipacchi Publishing, 2013).
Bu ülkedeki ev satışlarının neredeyse üçte biri, son çeyrekte bir miktar haciz aşamasında olan mülklerden oluşuyor, hacizli bir ev satın almak, bir ev üzerinde müthiş bir anlaşma yapmak için harika bir yoldur. Ancak aylarca hatta yıllarca terk edilmiş veya ihmal edilmiş hacizli evler, çoğu zaman bu pazarlığı para tuzağına çevirebilecek gizli maliyetlerle gelir. Burada, bir grup uzman, hacizli bir ev için pazardaysanız atmanız gereken adımlar hakkında en iyi ipuçlarını sunar.
1. Bir ev denetimine yatırım yapın.
Boyertown, Pennsylvania'daki Herb Real Estate'in lisanslı bir emlakçısı ve sahibi olan Greg Herb, “Yaklaşık 300-400 dolar karşılığında, bir ev müfettişi, evin ve mülkün yapısı, mekanik ve ana bileşenleri hakkında eksiksiz bir rapor sağlayabilir” diyor. Florida, Jacksonville'deki Amerispec'in lisanslı bir ev müfettişi ve sahibi olan Charles Gif.webpford, uygun şekilde onaylanmış bir ev müfettişi tarafından yapılan bir ev incelemesinin size "satın aldığınız şeyin daha iyi bir resmini vereceğini ve size öncelik vermeniz için çerçeve sağlayacağını" da kabul ediyor. tamir etmek - ya da başa çıkılamayacak kadar fazlaysa çekip gitmek."
2. Evin tarihi hakkında bilgi arayın.
Birçok eyalet, gayrimenkul satıcılarının herhangi bir işlemin parçası olarak Satıcının Mülk Açıklama Beyanı'nı (SPDS) doldurmasını şart koşar. Herb, "SPDS tipik olarak mülkle ilgili bilinen herhangi bir maddi kusuru ortaya çıkarır ve alıcıya evin, bakımının ve ayrıca önceki mülkiyet altında gerçekleştirilen herhangi bir onarım veya eklemenin tarihsel bir perspektifini sunar" diyor. Bununla birlikte, çoğu zaman, bu ifadeler, örneğin bir karı-koca veya kardeşler arasında bir evin devredilmesi gibi belirli istisnalara sahiptir. Diğer bir yaygın istisna, bir banka veya kredi kuruluşu gibi bir üçüncü taraf satıcının haciz sonucunda mülkün sahibi olmasıdır. Herb, “Daha önce eve hiç girmemiş bir bankadan hacizli bir mülk satın aldığınızda, bir alıcı olarak tarihsel perspektifi kaybedersiniz” diyen Herb, bir ev incelemesinin, kişinin yaşamı boyunca meydana gelebilecek değişiklikleri öğrenmenize yardımcı olabileceğini de ekliyor. özellikler.
3. Evi kıştan arındırın.
Aynı zamanda Amerikan Ev Müfettişleri Derneği'nin (ASHI) bir üyesi olan Gif.webpford'a göre, birkaç aydır kullanılmayan bir ev satın almayı planlıyorsanız, “sormanız gereken ilk şey, 'Tesisler açık mı? '”Ülkenin birçok yerinde hacizli evlerde, boruların donmasını ve donmasını önlemek için “su kapalı, tuzaklar çevre dostu antifriz ile dolduruluyor ve su hatları hava ile basınçlandırılabilir veya üflenebilir ve tamamen boşaltılabilir”. kırılıyor, diye açıklıyor Gif.webpford. Evde incelemeden önce, hatların basıncının kontrol edilmesi ve enerji verilmesi gerekir. Ve Gif.webpford'a göre, elektrik geri gelmeden önce mülkün elektriği üzerinde güvenlik kontrolü yapmak için lisanslı bir elektrikçiye ihtiyacınız olabilir. "Her belediyenin kendi kuralları vardır" diyor ve "şehir dışından alıcıların elektriği açmak için bir ücret ödemeleri gerekebilir ve her şeyi almadan önce arayabileceğiniz üç veya dört kamu hizmeti şirketi varsa işler karmaşıklaşabilir" diyor. işletme. İyi bir emlakçı size tavsiyelerde bulunabilmelidir.”
4. Tesisat sorunlarını kontrol edin.
Terk edilmiş veya haciz edilmiş evlerdeki en feci sorunlara genellikle kırık tesisat boruları veya sızıntılar neden olur. "Bazen, özensizce onarılmış sızdıran bir klozetin yüzeyinin altını kazdığınızda, yalnızca kurşun dirseği değil, aynı zamanda tüm zeminleri, zemin kirişlerini ve çürümüş veya küf içeren alçıpanı da değiştirmeniz gerektiğini görürsünüz" diyor. Matthew Barnett, lisanslı bir ev müfettişi ve Brooklyn, New York merkezli Doğru Yapı Müfettişleri'nin sahibi. Bir ASHI üyesi olan Barnett, bir kalıp sorununu kontrol etmenin, alçı veya alçıpandan yapılmış tüm zeminleri ve duvarları onarmak ve değiştirmek için birkaç yüz dolardan 20.000 - 30.000 dolar veya daha fazlaya mal olabileceğini söylüyor.
5. Mekanik, su ısıtma ve elektrik sistemlerini araştırın.
Barnett, "Cebri hava sistemlerine sahip terk edilmiş evlerde, kanal çalışmasında kir ve kalıntılar ve hatta küçük hayvanlar birikiyor" diyor ve "ve kazanlar veya fırınlar çevresinde uzun süre nem varsa, ısı eşanjörleri paslanabilir ve siz onları tamamen değiştirmemiz gerekecek.” Bu, ihtiyaç duyacağınız sistem türüne bağlı olarak 3.000 ile 5.000 ABD Doları arasında bir maliyete sahip olabilir. Portland, Oregon merkezli lisanslı bir emlak komisyoncusu ve US REO Partners'ın kurucu üyesi ve ortağı olan Andrea Johnson, "Filtreler yangın güvenliği için kirliyse, bazı tesisler gaz sistemlerinin pilot ışığını yakmaz" diye ekliyor. Bu, çalışır durumda olup olmadıklarını test etmek için temizlik masrafını üstlenmeniz gerekeceği anlamına gelir.
6. Ertelenmiş bakım belirtileri olup olmadığına bakın.
“Sahipleri basitçe vazgeçip evlerine bakmayı bıraktığında, olukları temizleme ihtiyacı, çatıdaki kalıntıları temizleme, aşırı büyümüş bitki örtüsünü kesme ve duş ve küvetlerdeki fayansları kalafatlama/mühürleme gibi birçok bakım sorunu olacaktır. ”diyor Gif.webpford, bazı sıkıntılı bölgelerde cihazların, yoğuşma ünitelerinin ve tavan armatürlerinin tamamen kaldırıldığını görmenin alışılmadık bir durum olmadığını ekliyor. Barnett'e göre, "sızdıran bir boru üzerinde koli bandı veya tesisatçı macunu kullanmak veya bir fanın profesyonel olmayan kablolaması gibi ucuz onarımlar" ayrıca, ileride maliyetli onarımlar gerektirebilecek küf veya yangın tehlikeleri gibi daha derin sorunlara da yol açabilir.
7. Temel çatlakları, çatı, sızıntılar ve diğer dış hasarları kontrol edin.
Gif.webpford, “Bütün kötü çatılar, yapısal sorunlar, su hasarı ve diğer büyük bilet onarım öğelerini görme eğilimindeyiz” diyor. Johnson, "Teksas gibi kurak iklimlerde, evlerin temellerinin sulanması gerekir, aksi takdirde evi çatlayabilir ve mahvedebilir" diye ekliyor. Havuzlu bir ev için Barnett, yeraltı borularının ve ekipmanının çatlamadığından veya tıkanmadığından emin olmak için bir havuz servisiyle iletişime geçmenizi önerir. "Normal bir ev incelemesi, pompalama ve filtrelemenin genel durumunu, veranda alanını, başa çıkma taşlarını ve sıyırıcıları kapsayacaktır, ancak bir havuz servisi, herhangi bir önemli ekipman hasarı olup olmadığını görmek için sistemi kurmaya ve çalıştırmaya çalışabilir" dedi. diyor. Bir sorun varsa, sahibi, yeniden düzgün çalışmasını sağlamak için size kredi verebilir.
8. Bir kanalizasyon kapsamı gerçekleştirin.
Johnson, özellikle 20 yaşından büyük evler için bir kanalizasyon denetimine yatırım yapmayı öneriyor. “Hatlar ağaç kökleri tarafından kırılabilir” diyor, “ya da kamu sistemlerine düzgün bir şekilde bağlı olmayabilirler.” Hatlar ayrıca çürümüş, tıkanmış veya hasar görmüş olabilir. Bir sıhhi tesisat şirketi, durumunu belirlemek için hattan bir video kamera geçirebilir.
9. Tüm hacizleri çözün.
Herb, “Birçok belediyenin mülklerin bakımıyla ilgili düzenlemeleri var” diyor. “Bir bankanın bir mülkü varsa, genellikle bir çim biçme takvimi tutacaktır, ancak bunu yapmazsa, gelip çimlerin bakımını yapması gerekiyorsa belediye mülke haciz koyabilir” diyor. Johnson, “Ödenmemiş müteahhitler, kamu hizmetleri, ev sahibi dernekleri ve benzerleri tarafından mülke herhangi bir sayıda başka haciz konulmuş olabilir” diyor. Bir mülkü kapatmadan önce, tapunun önceki sahibinden size aktarılabilmesi için tüm hacizlerin sizin ve bir tapu memuru tarafından kapsamlı bir şekilde araştırıldığından ve giderildiğinden emin olmanız gerekir.
10. Tüm kilitleri yeniden anahtarlayın.
Johson, "Birçok ev bir ana anahtar sistemi üzerindedir" diyor. "Bu, sayısız komisyoncu, müteahhit, değerleme uzmanı ve diğer insanın bu anahtara sahip olabileceği anlamına geliyor." Rehinli bir ev satın alırsanız, taşınmadan önce hemen yeni anahtarlarla yeni kilitler kurarak kendinizi ve mülkünüzü korumanızı önerir.