S: Yedi yıldır ev kiralıyorum, peşinat için para biriktiriyorum ve sonunda kendime ait bir ev almaya hazırım. Ama ne kadar süreceğine dair hiçbir fikrim yok ve tatilim gibi diğer büyük etkinlikleri planlamaya çalışıyorum. Tahmin etmenin kolay bir yolu var mı? Bir ev satın almak ne kadar sürer?
bir: Kiracıdan ev sahibine geçtiğiniz için tebrikler! Kansas, McPherson'daki Four Seasons Emlakçılar için Associate Broker ve Ulusal Emlakçılar Birliği üyesi Jeannie Heinen'e göre, bir ev için teklif verdiğiniz andan anlaşma kapanana kadar yaklaşık 30 ila 60 gün sürecek. ve anahtarları alırsınız.
Ev satın alma sürecinde bir dizi adım yer almaktadır. Bunları tamamlamak için gereken süre değişse de, sonuncusu listeden kontrol edilene kadar ev sizin olmayacak. Bu adımlar şunları içerir:
- Ev için bir teklif yapmak.
- Sözleşmenin şartlarını müzakere etmek.
- Teklifin kabulü.
- Değerleme yaptırılması.
- Zamanlama denetimleri.
- Denetimler sırasında tespit edilen onarımların ele alınması.
- Kredi onayı alınması.
- Mülkün başlığı kontrol ediliyor.
- Kapanış-satıcıya ödeme yapılan ve evin sizin olduğu toplantı.
Bir emlak acentesi ile çalışıyorsanız, bir acente tüm adımların zamanında tamamlanmasını sağlayacaktır. Bu, çoğu alıcı için, özellikle ilk kez alıcılar için en iyi seçenektir.
Sözleşmedeki kapanış tarihi aşamayı belirler.
Bir ev için teklifte bulunduğunuzda, acenteniz yukarıdaki adımları tamamlamasının ne kadar süreceğini düşündüğüne bağlı olarak beklenen kapanış tarihini girecektir. Satıcı teklifinizi kabul ettiğinde (genellikle 72 saat içinde), acenteniz ve satıcıyı temsil eden acente, kapanış tarihinden önce tüm adımları tamamlamak için çalışmaya başlar.
Farklı kredi türleri, kapanmanın ne kadar süreceğini etkiler.
Heinen, "Geleneksel bir krediyle genellikle 30 gün içinde kapatabilirsiniz" diyor. Diğer kredi türlerinin kapanması daha uzun sürer, “genellikle 45 ila 60 gün”.
- Konvansiyonel kredi: İyi bir krediniz, sağlam bir iş geçmişiniz ve peşinatınız varsa, borç vereniniz muhtemelen geleneksel bir kredi önerecektir. Bu kredi türü genellikle yerel olarak verilir ve her şey planlandığı gibi giderse 30 gün içinde evinizin anahtarlarını alırsınız.
- FHA kredisi: Peşinatınız çok küçük olduğu veya krediniz birinci sınıf olmadığı için geleneksel bir kredi alamıyorsanız, yine de Federal Konut İdaresi tarafından sigortalı bir krediye hak kazanabilirsiniz. Bir FHA kredisinin kapanması 45 ila 60 gün sürer.
- Kırsal Kalkınma kredisi: Amerika Birleşik Devletleri Tarım Bakanlığı (USDA) aracılığıyla verilen RD kredileri, kırsal veya banliyö topluluklarında yaşayan sınırlı gelirli kişiler için mevcuttur. RD kredileri ek evrak gerektirir ve kapanması 60 gün kadar sürebilir.
- VA kredisi: Gaziler İdaresi aracılığıyla verilen konut kredilerine yalnızca gaziler, Ulusal Muhafız üyeleri, yedek askerler ve aktif görevli üyeler hak kazanır. RD ve FHA kredilerine benzer şekilde, VA kredileri ek evrak gerektirir ve bu da kapanışı 60 güne kadar uzatabilir.
Sözleşme tarihine kadar kapanış için bir değerleme çok önemlidir.
Borç vereniniz, teklif ettiğiniz fiyata değdiğinden emin olmak için satın aldığınız evin profesyonel bir değerlendirmesini gerektirir, bu nedenle bir ekspertiz planlamak, acentenizin yapacağı ilk şeylerden biridir.
Denetimler sırasında keşfedilen sorunların ele alınması, kapanış tarihini geri alabilir.
Bir evi "olduğu gibi" satın almıyorsanız, borç vereniniz evin yapısal sağlamlığının ve tesisat, kablolama ve HVAC gibi mekanik unsurların durumunu belirlemek için bir veya daha fazla denetim isteyecektir. Ek olarak, bazı borç verenler bir termit incelemesi gerektirecektir. Herhangi bir sorun tespit edilirse, borç vereniniz kapatmadan önce sizden veya satıcıdan bunları düzeltmenizi isteyebilir. Gereken onarım türlerine bağlı olarak bu, kapanış tarihini geri alabilir.
Yeni bir tane satın almadan önce mevcut bir evi satmaya ihtiyaç duymak, kapanışı yavaşlatabilir.
Bu durumdaki alıcılar bir ev için teklifte bulunduklarında, sözleşmeye genellikle yeni evin satın alınmasının, alıcıların mevcut evlerini satmalarına bağlı olduğunu belirten bir madde eklenir. Buna sözleşmede “olasılık” denir. Satıcı, alıcının evi ne kadar süre satması gerektiğine dair bir sınır koymadan anlaşmayı kabul ederse, alıcının evi hızlı bir şekilde satılmazsa kapanış tarihi süresiz olarak geri alınabilir.
Ev bakmaya başlamadan önce kredi için ön onay alın.
Bir evi kapatmanın önündeki engellerden biri de kredi onayı almaktır. Heinen, "Alıcı önceden onaylanmışsa, endişelenecek bir şey daha azdır" diyor. Ön onay almak, kredi verenin kredinizi ve mali durumunuzu analiz etmesini ve ardından mevcut gelir ve giderlerinize bağlı olarak belirli bir miktara kadar bir ev satın almanız için sizi onaylamasını içerir. Ön onay zorunlu olmasa da, sözleşmedeki tarihe kadar veya her iki taraf da kabul ederse daha erken bir tarihe kadar kapatma şansınızı artırır.
Beklenmeyen faktörler bir kapanışı geciktirebilir.
Çoğu ev satın alma işlemi, her şeyin yapılmasını sağlamak için borç verenler, değerleme uzmanları, tapu sigorta acenteleri ve müfettişlerle birlikte çalışan emlakçılar sayesinde, bir aksaklık olmadan gerçekleşirken, öngörülemeyen durumlar ortaya çıkabilir ve bir kapanışı raydan çıkarabilir. Mülk aleyhine bir haciz bulunması, tapu ile ilgili sorunlar veya üzerinde anlaşmaya varılan onarımların tamamlanmaması gibi komplikasyonlar, sorunlar çözülene kadar bir kapanışı geciktirebilir.
Çoğu durumda, kapanış programa uygun olacaktır.
Bir emlak acentesinde kayıtlı bir ev satın aldığınız ve ilgi alanlarınızı temsil eden bir acente ile çalıştığınız sürece herhangi bir gecikme olmamalıdır. Temsilciler, ev satın alma sürecindeki tüm adımları programa uygun tutma konusunda deneyimlidir.