Konut eskiden oldukça güvenli bir yatırımdı - paranızı yatırırsınız ve birkaç yıl içinde satma zamanı geldiğinde eviniz ödediğinizden daha değerli olur. Ne yazık ki, birçok satıcı, patlama yıllarında kazandıklarını düşündükleri konut sermayesindeki bu kazançların, hüzünlü anılardan başka bir şey olmadığını keşfediyor.
Ancak bu herkes için tamamen doğru değil: Bu acımasız emlak piyasasında bile konut fiyatlarının sabit kaldığı veya hatta arttığı alanlar var.
Kendinizin (ve evinizin) nereye sığdığını nasıl bilebilirsiniz? Bu kolay bir cevap değil. Değişken bir konut piyasasında evinizi doğru şekilde fiyatlandırmak için altı ipucu.
Gerçeklik Kontrolüne Hazırlanın
Evinizi piyasanın zirvesinde satın aldıysanız (ya da zaman dolduğunda ev sermayesini nakde çevirdiyseniz), satıcının çıkartma şoku versiyonunda olabilirsiniz. Emlak uzmanları, ev sahiplerinin etraflarındaki evlerin değerinin düştüğünü anlasalar bile, genellikle kendi mülklerinin değeriyle ilgili modası geçmiş fikirlere tutunduklarını söylüyor. OH merkezli gayrimenkul değerleme uzmanı Lou Freeman Cincinnati, satmaya hazırlanıyorsanız, ciddi bir gerçeklik kontrolünün zamanının geldiğini söylüyor.
Birden Fazla Emlakçıyla Konuşun
Fiyatlar düşerken ve satış hacmi yavaşlarken, en azından eviniz için doğru fiyatı belirlemek amacıyla alıcılarla çalışan emlak profesyonelleriyle konuşmanın zamanı gelmiş olabilir. Satıcı olarak harika bir sicile sahip bir Emlakçı ile çalışmak genellikle en iyi ilk adımdır.
McLean, VA merkezli sertifikalı bir mali müşavir ve Emlakçı olan Katie Wethman, “Bugünün pazarında alıcıların ne düşündüğünü duymak çok önemli” diyor. "Çok fazla temsilci - özellikle de işte en fazla deneyime sahip olanlar - öncelikle satıcılarla çalışır ve alıcıların en yaygın itirazlarını asla duymazlar." Wethman, bu pazarda satıcıların, öncelikle “alıcının temsilcisi” olan veya alıcıların ev bulmasına yardım etme konusunda uzmanlaşmış biriyle çalışmayı düşünebileceğini söylüyor. Evinizi düzenlemenize ve pazarlamanıza yardımcı olmalarının, şu anda arayan insanlardan ne tür geri bildirim aldıklarını tam olarak bildiklerinden, aslında daha hızlı satış yapmanıza yardımcı olabileceğini söylüyor.
Alışveriş yapmak için başka bir neden de, yalnızca bölgeyi ve pazarı bilen değil, aynı zamanda satışların mevcut durumu hakkında gerçekçi olan biriyle çalıştığınızdan emin olmaktır.
Kompozisyonlarınızı Doğru Kullanın
Herhangi bir emlak uzmanı size, herkesin sahip olduğu en güçlü fiyatlandırma araçlarından birinin "comps" veya karşılaştırmalı listeler olduğunu söyleyecektir. Bunlar, genellikle konum, boyut ve/veya olanaklar açısından sizinkine benzer yakın zamanda satılan evlerin istatistikleridir. Ancak herhangi bir lisanslı Emlakçı veya değerleme uzmanı kompozisyonlara erişebilecek olsa da, doğru olanları seçmek veya bunları düzgün bir şekilde okumak her zaman kolay değildir.
İlk olarak, karşılaştırılabilir mülklere sahip kişilerin bunları listelediğinden ziyade gerçekte ne satıldığına baktığınızdan emin olun. Wethman, "Çok sayıda ev sahibi, aslında onlar için ne aldıklarından ziyade, diğer insanların evleri için ne istediklerine odaklanıyor" diyor. Ve karşılaştırmalı mülklerin satış fiyatlarına bakarken, anlaşmanın kapandığı tarihe çok dikkat edin. "Bir bilgisayar sadece birkaç aylık olsa bile, bölgesel trend verilerini uygulamanız gerekir: Piyasa son üç ayda yüzde beş düştüyse, o kompozisyonu üç ay öncesinden almanız ve yüzde beşten fazla bir düşüş uygulamanız gerekir. o fiyata. Çok fazla insan bu ekstrapolasyon olmadan son satışta fiyat veriyor ve sonunda piyasayı kovalıyorlar.”
Freeman, "Gayrimenkulde kendi eviniz hakkında objektif olamayacağınıza dair bir söz vardır" diyor. "Bu doğru. Bir Emlakçı size altı yıl önce 303.500 dolara satın aldığınız evin şimdi sadece 285.000 dolara geleceğini söylediğinde, inanmakta zorlanabilirsiniz.”
Ticari ve konut gayrimenkul finansmanı komisyoncusu Todd Huettner, bazen satıcıların akıllarında kaçamayacakları bir sayı olduğu için uzman tavsiyesini görmezden gelirler. Bu rakamı geçemiyorsanız ve satmak zorunda değilseniz, muhtemelen yatırımınızın üzerine oturup mevcut fırtınayı beklemenin zamanı gelmiştir. Ancak mülklerinden vazgeçmek zorunda kalan satıcılar bazı sert gerçeklerle yüzleşmek zorunda kalacaklar.
“Eviniz için ödediğinizin şu anki değeriyle hiçbir ilgisi yok” diyor. “Evden çıkmanız gerekenlerin” de mevcut değerle hiçbir ilgisi yok.” Mevcut ipoteğinizi ödemek için evinizin satışından belirli bir dolar almanız gerektiğini düşündüğünüzde, bu gerçek sert bir gerçeklik kontrolü olabilir.
Kompozisyonları doğru bir şekilde okumanın karmaşıklığına eklemek için Emlakçınızın benzersiz durumunuzu bilmesi ve anlaması gerekir. Wethman, "Her pazar düşmüyor" diyor. "Düşen pazarlarda bile iyi giden mahalleler var."
Bir Değerlendirme Düşünün
Uzmanlar, evinizin değerine ilişkin analizinizden hala emin değilseniz, bir değerlendirme almaya değer olduğunu söylüyor.
Freeman, "Çoğu ev sahibi, mülklerini fiyatlandırmaya yardımcı olmak için Emlakçılarına güveniyor ve Emlakçılar genellikle belirli bir mahallede veya belirli bir fiyat noktasında neyin satıldığı ve neyin satılmadığı hakkında çok fazla bilgiye sahip" diyor. "Ancak, çevrenize aşina olan devlet lisanslı veya sertifikalı bir değerleme uzmanı tarafından yapılan bir tahminin maliyeti, evinizi en baştan doğru bir şekilde fiyatlandırmanıza yardımcı olarak, aylarca uzun pazarlama süresi ve binlerce dolarlık taşıma maliyetlerinden tasarruf etmenizi sağlayabilir."
Yalnızca alanınızı değil, değerlendirmeyi alma amacınızı da anlayan birini seçtiğinizden emin olun. Huettner, sizinle konuşmaya ve her şeyi açıklamaya istekli birini seçmek istiyorsunuz, diyor. “Üç değerleme uzmanı arayın ve onlara ne yaptığınızı söyleyin ve size bir şeyleri açıklamaya ve size yardım etmeye en istekli olanı seçin” diyor. "Evinizi satıyorsanız, evinizin değeri hakkında kendi bağımsız uzman görüşünüze sahip olmak için 300 ila 500 dolar buna değer ve kendinizi eğitmek için çok değerli."
Meraklı Komşu Ol
Son olarak, Emlakçıların "meraklı komşu" dediği kişi olmaktan korkmayın. Freeman, "Kare görüntüleri, güncelleme düzeyi vb. karşısında fiyatlandırma hakkında fikir edinmek için mahallenizdeki her açık eve gitmeye başlayın" diyor. “Emlakçılar meraklı komşular bekler. Onları hayal kırıklığına uğratma." Meraklı olmanın ek bir faydası: Ev satarsa / satarsa, kompozisyonlara baktığınızda bunun hakkında daha fazla bilgi edineceksiniz.
Gerçekten önemli olan tek sayının kapanış fiyatı olduğunu anlamak önemli olsa da, listeyi bölgenizdeki evlerin kapanış fiyatlarıyla karşılaştırmak, fiyatların hangi yönde ilerlediği ve bulmak için ne kadar bekleyebileceğiniz konusunda size iyi bir barometre verecektir. alıcı. Huettner, "Mahallenizde dolaşın veya çevrimiçi olarak Zillow.com'a veya diğer benzer sitelere gidin ve yakın zamanda satılan evleri ve listelenen evleri görüntüleyin" diyor. "Unutmayın: Yalnızca kapalı satış fiyatları önemlidir."
Huettner, azalan veya değişken bir pazarda evinizin değerini kabul etmenin zor olabileceğini söylüyor, ancak evinizi piyasaya sürerken bununla başa çıkmak, fiyat çok yüksekse aylarca çürümesine izin vermekten daha iyidir. “Sonunda evinizin piyasa değerini öğreneceksiniz” diyor. “Sonunda sattığınız zaman piyasanın size göstermesini beklemeyin. Bu şekilde çok daha pahalıya mal oluyor.”
Çevrimiçi Ev Fiyatı Değerlendirme Araçları
Emlak fiyatlandırma uzmanları, satmayı düşünen veya sadece öz sermayelerini merak eden insanlar için ilk kolay adımın çevrimiçi ev fiyatı araçlarını ziyaret etmek olduğunu söylüyor. Bu fiyatlara çok fazla önem vermemekle birlikte, bunlar iyi bir başlangıç noktası olabilir. Evinizin değerini anlamanıza yardımcı olabilecek bazı çevrimiçi araçlar:
- Zillow, bölgenizin haritasında yakın zamanda satılan mülkleri bulmak için evinizin adresini girmenize olanak tanır. Ayrıca mahallenizdeki son ilanların fiyatlarını da kontrol edebilirsiniz.
- Trulia, bölgenizdeki evlerin ortalama liste fiyatlarının listelerini, fiyat indirimlerini ve hatta bir "emlak ısı haritasını" gösterir. Dezavantajı: Satış fiyatlarını değil liste fiyatlarını gösterir.
- Lending Tree'den bir web sitesi olan Domania, bir adres yazabileceğiniz ve son beş yıl içinde satılan bir evin satış fiyatını öğrenebileceğiniz bir "Ev Fiyatı Kontrolü" bölümü sunmaktadır.
- Yerel Emlak Web Siteleri: Bazı büyük Emlak grupları, bölgelerinde yakın zamanda satılan mülklerin bir listesini derleyebilir. Bir örnek Tennessee'deki Crye-Leike; web sitesi, ne için satıldığını öğrenmek için belirli bir mülkün adresini girmenize olanak tanır.