Piyasadaki sıkıntılı mülklerin bolluğuyla, insanlar anlaşma yapmaya hevesli. Ama hataya çok az yer var. Satın aldığınız evler ve yaptığınız onarımlar konusunda akıllı olmalısınız. Ayrıca mülkünüzü uzun vadeli tutmaya da hazırlıklı olmalısınız, aksi takdirde satamayacağınız bir ev ve karşılayamayacağınız bir ipotek ödemesi alabilirsiniz. Ama evleri çevirmeye çalışacaksanız, bilmeniz gereken bazı şeyler var.
Doğru Evi Bulmak
Gayrimenkul yatırımcıları sayılarla yaşar ve ölür. Anlaşmaya aşık olmalısın, eve değil. Ve harika fırsatlar size sıçramayacak. Deneyimli yatırımcılar, her gün sıkıntılı mülk aramak için zaman harcarlar ve onlar için fırsatlar arayan bir insan ağına sahiptir.
Bazı yatırımcılar, olası anlaşmaları araştırmak için işten eve farklı bir rota çizmeye özen gösterirler. Bir emlak yatırımcısı ve yazarı olan Sid Davis gibi diğerleri Satılan Ev Yenilemeleri: Mümkün olan En Yüksek Fiyatı Elde Etmenin Hızlı ve Kolay Yolları, belirli bir mahalleyi seçmenizi ve düzenli olarak oradan geçmenizi öneririz. Davis, “En iyi mahallede en iyi anlaşmayı arayın” diyor. "En iyi alanlarda bile, her zaman hızlı satması gereken insanlar vardır. İstediğiniz bir hedef bölge seçin ve 'Bir hafta içinde kapatabilirim' veya 'Ön ödeme yapın' diyen el ilanları hazırlayın. Başı dertte olan bir sürü insan var. ”
Uzmanlar, piyasa değerinin çok altında fiyatlı bir ev aradığınızı söylüyor. Günümüz piyasasında para kazanmanın tek yolu bu.
Finansman Bulmak
Mortgage sigortacılığı gevşek olduğunda bile, bankacılar yatırımcılara sahiplerine göre daha sert davrandılar, daha fazla para kesintisi talep ettiler ve daha yüksek faiz oranları ve ücretler talep ettiler. Gayrimenkul yatırımı için borç para vermek söz konusu olduğunda, bugün borç verenler her zamankinden daha sıkı.
Bir evi olan rehabilitasyon görevlileri için, bir konut kredisi limiti almak ve bu parayı gerekli peşinat için kullanmak daha kolay olabilir. Ancak ne yaptığınızı anlayın: Mülkü satamazsanız ve ödemelerde geri kalırsanız, kendi evinizi riske atıyorsunuz.
Uzun Vadeli Düşünmek
Birçok profesyonel gayrimenkul yatırımcısı, saygısızlığı iş için dar görüşlü bir yaklaşım olarak görüyor. Jones-Cox, neredeyse tek avantajın hızlı bir kâr olduğunu söylüyor, ancak sermaye kazancı vergileri bunun büyük bir kısmını yiyor - ve mevcut piyasa koşulları hızlı bir satış için elverişli değil. Ayrıca, rehabilitasyon projeleri daha uzun sürmesi ve beklenenden daha fazla paraya mal olmasıyla ünlüdür. Evi tutmak ve uzun vadeli faydaların tadını çıkarmak çok daha iyidir.
Bir yılda yedi evi deviren Davis, “Ev başına 10.000 ila 12.000 dolar kazandım ve oldukça seksi olduğumu düşündüm. Yaptığım en aptalca şeydi. Onları kiralık olarak tutsaydım, şimdiye kadar 1,5 milyon dolarlık öz sermayem olurdu.”
Belki de şu anda, özellikle yeni yatırımcı için, saygısızlığa yaklaşmanın en akıllı yolu, sahibi olarak bir ev satın almak, onarırken iki veya üç yıl içinde yaşamak ve sonra onu kâr için satmaktır. Finansmanda daha iyi bir faiz oranı elde edecek, yatırımcıların ihtiyaç duyduğu daha büyük peşinatları ve paletlerin hızla alıp sattıkları evler için ödediği yüksek sermaye kazancı vergisini ortadan kaldıracak ve eve değer kazanması için zaman tanıyacaksınız. Cincinnati merkezli bir emlak yatırımcısı ve Ulusal Emlak Yatırımcıları Derneği'nin eski başkanı Vena Jones-Cox, "Bu, 50.000 dolar veya 100.000 dolar kazanmak ve bunun üzerinden vergi ödememek için oldukça muhteşem bir strateji" diyor.
Doğru Yenilemeleri Yapmak
Evi bulduktan sonra bir tadilat ve onarım bütçesi yapmanız gerekiyor. İlk adım, yaklaşık bir satış fiyatı belirlemektir. Bu, sattığınız evlere benzer konum, yaş, metrekare, yatak odası ve banyo sayısı, yaş ve özellikler açısından karşılaştırmalı bir pazar analizi yaparak gerçekleştirilir. Tempe, AZ merkezli emlak yatırımcısı Dean Graziosi, satılan evlerin fiyatlarına ve aylardır oturmaya devam eden evlerin fiyatlarına bakın. Emlak Milyoneri. Bu size rehabilitasyonunuza neleri dahil edeceğiniz konusunda iyi bir fikir verecektir.
Ardından, ev için ne kadar ödediğinizi, diğer masraflarınızı (emlak komisyonu gibi) ve elde etmek istediğiniz karı çıkarın. “Bu size ne kadar harcayabileceğinizi söyleyecektir” diyor. Rehabilitasyonlar için onarım kuralları, evlerini satmaya hazır hale getiren ev alıcılarına önerilenlere oldukça benzer: İlk izlenimler çok önemlidir, bu nedenle ön bahçeye, evin dışına ve giriş yoluna çok dikkat edin; mutfaklar ve ebeveyn banyoları evi satıyor; dekorasyon tarzınızı alıcılara empoze etmeyin; ve alıcıların kendi renklerini yapabilmeleri için renkleri nötr bir palette tutun.
Jones-Cox'un yatırımcıların rehabilitasyonlarında yaptığı en büyük hata, değer katmayan ve mahalle için uygun olmayan yükseltmelere para harcamaktır. “Bu mülklere giriyorlar, onlara aşık oluyorlar ve 125.000 dolarlık bir evin banyosuna jakuzi koymanın harika olacağını düşünüyorlar” diyor. “Ne yapılması gerektiği konusunda makul değiller, aşırıya kaçıyorlar ve yatırımlarını asla geri alamıyorlar.”
East Hampton, NY merkezli Corcoran Group'un kıdemli başkan yardımcısı Diane Saatchi, aynı şeyi milyonlarca dolarlık rehabilitasyonlarda görüyor. Saatchi, "Bazen insanlar o kadar da önemli olmayan şekillerde aşırı harcama yapıyor" diyor. “Birisi pahalı bir jeneratör koyacak ve evin büyüklüğü için yeterli dolap alanı veya depolama alanı olmayacak. Ya da bir mahalleye yakışmayan bir şey yapacaklar. Bütün evlerin garajı olan bir mahalleyse ve garajı egzersiz odasına çevirirseniz, bu aptalca.”
Başarılı bir gayrimenkul yatırımcısı gibi düşünüyor ve çevirmeyi veya rehabilitasyonu uzun vadeli bir yatırım olarak görüyorsanız, başarılı olma olasılığınız daha yüksektir.
Yeniden satış için yapılan bir tadilat işini mahvetmenin düzinelerce yolu vardır. Listenin başında şunlar var:
- ödevini yapmamak Bugün piyasada satılık o kadar çok ev var ki, alıcılar için kıyasıya bir rekabet var. Duvarları yıkmaya başlamadan önce rekabete göz atın. Bunu yapmanın en kolay yolu, aynı fiyat aralığındaki açık evleri ziyaret etmektir.
- Aşırıya kaçmak. Evinizin öne çıkmasını istiyorsunuz ama ağrıyan bir başparmak gibi değil. Kendinizinkini rekabetten biraz daha iyi hale getirin, ancak mahalle ile tutarlılığı koruyun.
- Bahçeyi görmezden gelmek. Bazı rehabilitasyon görevlileri tüm zamanlarını içeride geçirir ve dışarıyı unutur. Çim mümkün olan en iyi durumda olmalıdır.
- Köşeleri kesmek. İşleri olabildiğince ucuza yapmakla, para kazanmak için büyük sorunlara göz yummak arasında büyük bir fark vardır. Bir şeyin onarılması veya değiştirilmesi gerektiğinde sadece temizlemeyin ve boyamayın.
- Lisanssız müteahhitleri işe almak. Evin yapısal bütünlüğü veya ana sistemleri - ısıtma ve soğutma, sıhhi tesisat ve elektrik - ile ilgili sorunların lisanslı, sigortalı profesyoneller tarafından onarılması gerekir.
- Hepsini kendin yapmaya çalışmak. Elektrik veya sıhhi tesisat işleri gibi eviniz için sıraya koyduğunuz daha zorlu ev geliştirme işlerinden bazılarını henüz yapmadıysanız, muhtemelen şimdi denemenin zamanı değil. Sinirleneceksiniz ve hatta belki de yaralanacaksınız. Bir profesyonel kiralayın ve bu maliyeti onarım bütçenize ayırdığınızdan emin olun.
- Zaman çerçevesini hafife almak. Muhtemelen işi tamamlamak için ayrılan zamanı doldurmalısınız - özellikle ipotek için fazladan bir veya iki ay ödeyemiyorsanız. İki ipotek tutuyorsanız, gerçekçi bir zaman çizelgesi oluşturmak çok önemlidir.